Jubilados, comprar o alquilar cuando despidos?

Eres un nido vacío y estás pensando: nuestra casa familiar de cinco habitaciones es de hecho un poco, bueno, grande, sin mencionar la pérdida de fondos. Es hora de mudarse a un lugar más pequeño. Pero ahora debe decidir si comprar o alquilar.

Para muchos propietarios de viviendas a largo plazo, la idea de alquilar una casa o un apartamento puede ser un desafío. Rich Arzaga, director ejecutivo de Cornerstone Wealth Management en San Ramon, California, dijo que la propiedad inmobiliaria está «profundamente arraigada» en la psicología estadounidense. Sin embargo, dijo, “ser propietario es más caro de lo que la gente piensa”. Para muchos jubilados, los ingresos por inversiones pueden ser más importantes que depositar dinero en una casa nueva.

Decidir si comprar o alquilar al realizar una reducción depende de muchos factores. Debe estimar sus necesidades de flujo de efectivo y evaluar el costo relativo de los precios de la vivienda y los alquileres anuales de propiedades comparables en la comunidad. También debe hacer ciertas suposiciones, como el crecimiento de la inversión, los aumentos anuales de alquiler y los costos de mantenimiento de la vivienda, los impuestos a la propiedad y el seguro para propietarios e inquilinos.

Su decisión también dependerá en gran medida de cuestiones emocionales y no financieras. ¿Te gusta la idea de ser dueño de tu propio lugar y arreglarlo como quieres? O después de muchos años de propiedad, ¿es un gran alivio no preocuparse por un césped roto o una bomba de agua?

Darrow Kirkpatrick, de 54 años, hizo los cálculos y creía que alquilar una casa es mejor que comprarla cuando se redujo hace dos años. Kirkpatrick, un gerente de desarrollo de software que se jubiló hace cuatro años, y su esposa Caroline, de 56 años, y una maestra de escuela jubilada, los vendieron por $ 245,000 en Chattanoo, Tennessee Casa de cuatro habitaciones agregada. Después de viajar durante seis meses, se mudaron a Santa Fe, Nuevo México, cerca de su hijo.

Alquilaron una casa de dos habitaciones por $ 1,450 al mes y los costos de mantenimiento fueron mínimos. Alquilar «permite que nuestros gastos mensuales sean predecibles», dijo Kirkpatrick, quien escribió un blog, «¿Todavía puedo jubilarme?» (). «No haremos la vista gorda ante las reparaciones del techo».

El alquiler también es adecuado para su nuevo estilo de vida. Los Kirkpatrick no saben si permanecerán en Santa Fe por mucho tiempo. «Si el resultado no es satisfactorio, es relativamente fácil irse», dijo. Además, Darrow y Caroline conducían a menudo en el suroeste. Cuando se van de casa por mucho tiempo, no se preocupan tanto como cuando son dueños de una casa. «Me siento más a gusto al cerrar y salir», dijo.

Al tomar una decisión, primero considere cuánto tiempo desea permanecer en el nuevo lugar. Si no está seguro de dónde instalarse durante mucho tiempo, alquilar una casa puede ser una mejor opción. James Ciprich, un planificador financiero certificado en Regent Atlantic en Morristown, Nueva Jersey, dijo: «Si compra y vende una casa cada tres o cinco años, alquilar puede ser mejor que ser propietario».

Durante estas mudanzas, debe pagar los honorarios del agente de bienes raíces y los costos de transacción, y es posible que la casa no tenga tiempo de revalorizarse para cubrir estos costos. Con algunas modificaciones y reemplazo de uno o dos equipos, la ecuación se inclina más al arrendamiento.

Ciprich recordó a un cliente que se mudó de Nueva Jersey a Florida. No le gustaba Florida y regresó al norte dos años después. «Ella perdió dinero vendiendo la casa», dijo.

Arzaga dijo que otra consideración son sus necesidades de flujo de efectivo después de la jubilación. «El arrendamiento le permitirá ahorrar mucho dinero y reducirá sus gastos», dijo. Por ejemplo, si retira $ 300,000 de capital de la venta de una casa y lo invierte a una tasa de interés del 6% anual, el rendimiento del primer año es de $ 18,000. Dijo que incluso después de los impuestos, esto ayudará mucho a las rentas y que los gastos relacionados con la propiedad «caerán o desaparecerán».

Dijo que un factor importante en los cálculos financieros de Kirkpatrick es el «costo de oportunidad» de poner dinero en la casa en lugar de invertir. Según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, él cree que su inversión puede obtener más beneficios que sus ganancias en la revalorización de la vivienda Desde 1968, la revalorización de la vivienda ha aumentado en un promedio de 5,4% anual. Al mismo tiempo, el índice bursátil S&P 500 tiene un rendimiento anualizado del 10% durante este período. Aunque mucha gente piensa que pagar el alquiler es un desperdicio, Kirkpatrick piensa que los costos asociados con la propiedad de una vivienda son un costo de pérdida.

Compare sus opciones

Para ayudar a ilustrar estos puntos, Arzaga hizo algunos cálculos Informe de jubilación de KiplingObservó a una hipotética pareja de 65 años con una tasa impositiva del 25%, que vendieron una casa de cinco habitaciones este año y liquidaron $ 550.000 después de deducir los gastos. Concibió tres opciones: comprar una casa de tres habitaciones por valor de 230.000 dólares en efectivo, comprar la casa con una hipoteca del 80% a 30 años y alquilar una casa similar de tres habitaciones por 1.250 dólares más los servicios públicos.

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Arzaga asume que las inversiones de la pareja — $ 100,000 en una cuenta IRA tradicional y $ 100,000 en una cuenta imponible (antes de la venta) – crecerán a una tasa de crecimiento anualizada del 6,9% antes de la inflación. (Calculó una IRA y una cuenta imponible de $ 1 millón para una pareja). Hizo suposiciones sobre los costos relacionados con la propiedad y el crecimiento anual de la renta.

Arzaga concluyó que, en el corto plazo, arrienda las principales compras. El análisis muestra que en los primeros diez años después de la reducción, alquilar una casa es una mejor opción financiera que comprar una casa. Por ejemplo, si alquila a una pareja con $ 200,000 en activos invertibles, sus activos totales (ventas e inversión de viviendas) llegarán a $ 576,202 después de 10 años. Si la pareja comprara una casa con efectivo, tendrían $ 542,800 (capital e inversión de la vivienda). Esta pareja de compra de hipoteca recibirá $ 572,071 (capital de la vivienda e inversión) al final de los 10 años. «Se necesitarán varios años para eliminar el costo inicial y recurrente de propiedad», dijo Arzaga. La misma tendencia también se observa en la pareja con $ 1 millón.

Arzaga descubrió que generalmente es mejor comprar una hipoteca después de 10 años. A partir del año 11, los activos totales de los compradores con hipotecas comenzaron a superar a los de los inquilinos. (Los compradores que depositan todo su efectivo están un poco rezagados). En el undécimo año, las parejas que compran con hipotecas tienen más activos totales que los inquilinos; la brecha se hace cada vez más grande con el tiempo, dice Arzaga, “debido al valor neto de la vivienda libre de impuestos las cuentas de crecimiento e inversión pueden estar sujetas a impuestos todos los años «.

Según el análisis, los inquilinos tienen más movilidad. Debido a que los inquilinos no tienen el dinero para comprar la casa, pueden agregar el dinero extra de la venta de la casa a su inversión. Debido a que Arzaga asume que la inversión crecerá más rápido que el valor de la casa, la pareja tiene un flujo de efectivo adicional para hacer frente a emergencias de salud u otras necesidades.

Considere esta pareja con $ 1 millón en activos invertibles. Si alquilan una casa, tendrán más activos circulantes de los que compran cada año durante 30 años. Por ejemplo, en el año 20, las parejas de inquilinos tienen $ 1.9 millones en cuentas imponibles, mientras que los propietarios que pagan en efectivo tienen $ 1.5 millones y los propietarios hipotecarios tienen $ 1.6 millones.

Sin embargo, muchos jubilados que se han reducido optan por comprar. Pero incluso aquí, debe tomar una decisión. Los jubilados con aversión a las deudas que deciden tomar la ruta de compra tienden a usar efectivo para comprar casas nuevas y más baratas. Sin embargo, como muestra el análisis de Arzaga, es mejor comprar una hipoteca por al menos una parte e invertir el resto en acciones y bonos.

Aunque es posible que planee vivir en una casa nueva durante mucho tiempo, las personas mayores que se han reducido deben ser realistas sobre sus necesidades relacionadas con el envejecimiento. Por ejemplo, es posible que deba ingresar a la vida asistida antes de lo esperado.

Los factores no económicos pueden influir en las decisiones de los jubilados mayores. Andrew Carr, director del Programa de Administración de Vivienda para Personas Mayores de la Universidad George Mason en Fairfax, Virginia, dijo: «La gente debe considerar las necesidades y comodidades de estilo de vida que se pueden preservar alquilando».

Carl señaló que la comunidad de «vida independiente plus» es un modelo importante de alquiler exclusivo. Estas comunidades brindan una gran cantidad de instalaciones convenientes para los residentes que generalmente tienen 55 años o más, que incluyen comidas, transporte para tratamiento médico y compras, y actividades recreativas.

Ruth Beauregard, de 83 años, se mudó hace tres años a una comunidad de vida independiente en Bluffton, Carolina del Sur, propiedad de Bloom Senior Living, que opera siete comunidades en cuatro estados. Su unidad incluye dormitorio, sala de estar y cocina.

Hace siete años, después de que Beauregard y su esposo vendieran su casa de 13 habitaciones en 3 acres en Massachusetts, compraron una casa de cinco habitaciones a 10 millas de distancia. Después de que su esposo muriera tres años después, decidió mudarse a un lugar con mucha gente y muchas cosas. «He hecho muchos amigos aquí», dijo.

Su alquiler mensual de $ 2,395 incluye tres comidas al día, servicios de limpieza semanales, todo el mantenimiento, clases de deportes, películas y otras actividades, e incluso arte de uñas gratis. En la cena, “cinco personas estaban sentadas a mi mesa con manteles y servilletas de tela, y todos estábamos socializando”. En cuanto al alquiler, “tengo suficiente dinero para pagar mis gastos de viaje”, dijo.

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