Gana dinero como arrendador

Durante el estallido de la burbuja inmobiliaria, los precios de la vivienda en casi todos los lugares están cayendo. Puede comprar fácilmente una casa a un precio lo suficientemente bajo y cobrar un alquiler lo suficientemente alto como para generar unos pocos cientos de dólares en flujo de efectivo cada mes. Ahora, a pesar del fuerte mercado de alquiler, las bajas tasas de desocupación y el aumento de los alquileres, los precios de la vivienda también están aumentando. Según los datos del proveedor de datos de precios de la vivienda Clear Capital, los precios nacionales de la vivienda han aumentado un 31% desde que el mercado inmobiliario tocó fondo a mediados de 2011. Además, la oferta de viviendas unifamiliares en muchas ciudades es pequeña. Todavía puede encontrar ejecuciones hipotecarias, pero su número ha disminuido. Esto significa que es posible que deba dedicar más tiempo a encontrar una propiedad de alquiler adecuada.

Jeff y Donna Zibley de Apple Valley, un suburbio de Minneapolis, Minnesota, Minnesota, examinaron unas 20 propiedades antes de encontrar propiedades adecuadas. Comenzaron con apartamentos dúplex en el centro de la ciudad, pero rápidamente se sintieron atraídos por comunidades más cercanas a casa. Al final, decidieron buscar una casa adosada de aspecto cómodo cerca. Esta residencia de 20 años de edad de dos dormitorios y dos baños ha sido cuidadosamente mantenida y está ubicada en un buen distrito escolar cerca del transporte público. En el primer año, el retorno de la inversión de Zibleys (alquiler anual menos gastos dividido por el efectivo comprado) fue del 12%. En el segundo año alcanzaron el 15%.

Encuentra la casa adecuada

Robin Voreis, una agente de bienes raíces en Minneapolis, recomienda que primero identifique vecindarios económicamente estables donde pueda esperar razonablemente que los precios aumenten a largo plazo y comience a buscar bienes raíces. Ella y su esposo Aaron poseen seis propiedades de inversión residencial. Voreis, que asesora a Zibleys, ayuda a los clientes a encontrar viviendas para comprar y alquilar.

Para asegurar una base de inquilinos grande y consistente, Voreis compró en el rango de precios de nivel de entrada, que es de $ 300,000 o menos en su mercado. Dijo que cuanto más grande y cara es la casa, más difícil es encontrar un inquilino, porque en ese nivel, es más probable que las personas compren su propia casa o simplemente quieran alquileres a corto plazo. Además, cuando esté a punto de darse por vencida, las propiedades más baratas serán más fáciles y rápidas de vender.

Las casas unifamiliares suelen tener el atractivo más amplio. Dawn Rae, el agente exclusivo del comprador en Tampa, Florida, declaró que además de cobrar una tarifa mensual a la asociación de propietarios, el apartamento también puede tener prohibido alquilar durante el primer año de propiedad y puede limitar la cantidad de arrendamientos que se deben evitar. Un sentimiento de corta duración. También puede ser más difícil obtener una hipoteca sobre un apartamento.

Voreis dijo que el costo de reparar una casa es mucho menos importante que su valor posterior. Por ejemplo, si ella puede gastar US $ 100.000 para comprar una casa que requiere US $ 25.000 para funcionar pero que luego vale US $ 150.000, entonces esto es más rentable que una casa que vale US $ 140.000 y necesita US $ 10.000 para trabajar pero es más tarde. vale sólo 150.000 dólares.

Para cualquier propiedad que esté considerando seriamente, vale la pena gastar entre $ 250 y $ 450 para realizar una inspección de la casa para descubrir problemas e identificar componentes y sistemas que funcionan ahora pero que pueden necesitar ser reemplazados en un futuro cercano. Antes de que Zibleys cerrara su casa adosada, llevaron a cabo una inspección de la casa y encontraron algunas cosas que el vendedor había reparado de forma gratuita.

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Figuras corrientes

Cuando invierte en una propiedad de alquiler, el objetivo es utilizar el dinero de otras personas para obtener ganancias. Vores dijo que esto significa que usted deposita la menor cantidad posible de su propio dinero, pide prestado el resto y deja que el inquilino pague la hipoteca.

Para diferentes inversores, el éxito puede significar cosas distintas. Para algunas personas, esto se trata de un flujo de caja positivo: si el alquiler menos todos los gastos, incluidos los honorarios de administración y las reservas de vacantes, rinde unos cientos de dólares al mes, entonces la transacción es exitosa. Otros inversores están satisfechos con la balanza de pagos todos los meses, esperando que la casa se revalorice.

El dinero barato ayudará a mejorar el resultado final. La tasa de interés hipotecaria para bienes raíces de inversión es aproximadamente entre la mitad y las tres cuartas partes más alta que la tasa de interés que cobra el prestamista por la hipoteca de la residencia principal o la casa de vacaciones (la tasa de interés promedio para la tasa de interés fija durante los últimos 30 años). años es 3,7%) préstamo). Si elige una hipoteca de tasa variable, el umbral para el pago inicial y el puntaje crediticio será mayor.

Puede obtener una hipoteca tradicional respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac para la compra de cuatro o menos propiedades de inversión. Para propiedades con una sola unidad, Fannie Mae y Freddie Mac requieren un pago inicial mínimo del 15% para sus propios fondos (no regalos). Sin embargo, en la práctica, el prestamista requerirá un pago inicial de al menos el 20% porque el seguro hipotecario privado no se aplica a las propiedades de inversión. El pago inicial mínimo para propiedades con dos a cuatro unidades es del 25%.

Josh Moffitt, presidente de Silverton Mortgage en Atlanta, dijo que para la mayoría de los inversionistas primerizos, el mayor obstáculo es cumplir con la relación deuda-ingresos. Su préstamo hipotecario total, incluidas las deudas pendientes de su propia casa, no puede exceder del 36% al 45% de sus ingresos totales. Si puede cumplir con el requisito sin incluir los ingresos estimados por alquiler, está bien. Sin embargo, si necesita alquilar para calificar, pero no tiene experiencia como propietario o la casa no tiene historial de alquiler, entonces debe proporcionar prueba al prestamista de que recibirá los ingresos requeridos. Si la casa ya está alquilada, el prestamista puede aceptar el contrato de arrendamiento actual firmado por el vendedor sin afectar inesperadamente la venta. Si la casa no se alquila, el análisis de la renta de mercado del tasador puede ser suficiente. El prestamista solo incluye el 75% del alquiler total para compensar los costos de mantenimiento continuo y las pérdidas causadas por la vacante. También deberá acreditar que dispone de reservas equivalentes al menos a seis meses de préstamos hipotecarios.

Zibleys usa la calculadora de alquiler de Voreis para calcular estos números: una hoja de cálculo de Excel con una perspectiva de 10 años. Pagaron $ 160,000 por la casa y completaron la compra en agosto de 2014. Hicieron un pago inicial del 20% y solicitaron una hipoteca de tasa ajustable con una tasa de interés fija de 3,75% en los cinco años anteriores para minimizar los pagos y mejorar el flujo de caja.

Voreis dijo que hay ventajas en comprar una casa de dos a cuatro unidades y vivir en una de las unidades. Solo necesita una hipoteca, que ayuda a superar los obstáculos de la deuda y los ingresos. Como propietario-ocupante, puede obtener una hipoteca FHA con un pago inicial mínimo de solo 3.5%. Y debido a que la casa tiene varias unidades, la desocupación representa un riesgo menor para sus ingresos. Si su casa actual tiene suficiente valor neto, puede solicitar una línea de crédito con garantía hipotecaria y pedir prestado para comprar una propiedad inmobiliaria. La desventaja es que su propia casa aparecerá como garantía.

alquilarlo

Después de completar la compra, Zibleys estudió Craigslist y las propiedades de la competencia de tamaño similar y número de habitaciones, las tarifas oscilaron entre $ 1300 y $ 1325. Pero la pareja juzgó por las fotos que su propiedad es mejor. Fijaron el alquiler en 1.375 dólares, publicaron un anuncio con fotos y recibieron cuatro respuestas (la primera llamada se realizó en tres horas). Pidieron a los encuestados que enviaran solicitudes y usaran herramientas en línea para verificar antecedentes y verificación de crédito. El solicitante que seleccionaron firmó un contrato de arrendamiento por un año y lo renovó por segundo año.

Debido a que la familia Zibley vive cerca de la casa de alquiler, ellos mismos la administran y mantienen. Sin embargo, si decide contratar una empresa de administración de propiedades, «debe esperar que esté mejor administrada de lo que cree», dijo Michel L. Hornev-Cohen de San Francisco Property Management Systems. Los gerentes deben publicar anuncios de vacantes, seleccionar a los solicitantes, procesar los documentos de arrendamiento, responder a las solicitudes de los inquilinos las 24 horas del día, los 7 días de la semana y programar el mantenimiento y las reparaciones. Puede esperar que cobre el alquiler y pague las tarifas, haga cumplir los términos del arrendamiento, desaloje a los inquilinos y cobre las deudas incobrables.

Se espera que pague alrededor del 8% al 10% del alquiler cada mes, así como una tarifa de alquiler separada, que va desde medio mes hasta el alquiler de un mes completo, que se pagará con el primer mes de alquiler del inquilino. Entreviste a más de una empresa de gestión. (Puede buscar miembros de la Asociación Nacional de Administradores de Propiedades Residenciales).

Propietario de larga distancia

Como propietario por primera vez, es posible que prefiera comprar una propiedad cerca de su casa, donde pueda examinar a los inquilinos y, si es conveniente para usted, también puede realizar reparaciones a pequeña escala usted mismo. Sin embargo, si vive en un lugar donde el valor de su casa es muy apreciado, puede encontrar un alquiler adecuado en otra ciudad y contratar a un administrador de propiedades.

El proveedor de datos de vivienda RealtyTrac calculó el retorno de la inversión de casas de tres dormitorios en 448 condados de Estados Unidos. La mayoría de los principales condados se encuentran en el sur, sureste y Rust Belt, así como en Pensilvania y el norte de Nueva York. Puede encontrar un trato identificando a los propietarios de viviendas fuera del estado que estén motivados para vender, por ejemplo, porque han heredado una casa o han fallado en los contratos de arrendamiento a larga distancia. Para encontrarlos por código postal, visite; la tarifa es de 15 centavos por registro de propiedad e incluye la dirección postal del propietario.

Puede contratar a un agente de bienes raíces como guía para el mercado de inversión en alquiler. O, en 13 estados, dijo que proporcionará transacciones completamente «manos libres» para ayudarlo a identificar propiedades que coincidan con sus objetivos de inversión, adquirirlas y administrarlas. Cobra una tarifa única equivalente al 3,5% del precio de compra y una tarifa administrativa del 10,5% del alquiler mensual.

Hay otra opción, si planea mudarse después de la jubilación, compre una casa ahora, fije el precio de compra y luego alquile hasta que esté listo para mudarse. Beverly Howe, la agente de compradores exclusiva en Naples, Florida, ayuda a muchos futuros jubilados a comprar sus casas de retiro en el suroeste de Florida. Howe dice que el propietario puede alquilar una casa de vacaciones durante tres o cuatro meses (Snowbird en invierno o turistas internacionales en verano) y obtener casi tanto alquiler como un contrato de arrendamiento de un año. Se deben proporcionar alquileres de vacaciones (un costo inicial) y se requerirá más limpieza entre los inquilinos, pero habrá menos desgaste.

¿Comercio o pozo de dinero?

Los inversores utilizan algunos puntos de referencia clave para comparar propiedades.uno es Multiplicador de alquiler total: El precio de compra de la propiedad dividido por el alquiler anual. Cuanto menor sea el resultado, mejor.Otro número utilizado para comparar prospectos es Límite superior (mayúsculas)No importa cómo pague, esto le proporcionará un rendimiento anual estimado. Para calcularlo, reste el gasto anual del ingreso total potencial y divida el resultado por el precio de compra de la casa. Los gastos incluyen costos de responsabilidad y seguro federal contra inundaciones, impuestos a la propiedad, costos de mantenimiento y reparación, servicios públicos y tarifas de administración de la propiedad que pagará. Incluya una estimación de la pérdida estimada de ingresos debido a las vacantes (generalmente del 5% al ​​10% por año). Flujo de efectivo Son ingresos menos gastos (antes de impuestos). Si desea una hipoteca, agregue el costo del capital y los intereses. Efectivo de devolución de efectivo Es el ingreso neto dividido por los desembolsos en efectivo de sus compras.

La mayoría de los inversores inmobiliarios no considerarán las deducciones fiscales al evaluar las propiedades. Sin embargo, puede deducir los gastos de alquiler, incluidos los intereses hipotecarios, de los ingresos por alquiler, así como la depreciación del precio de compra de la vivienda y los costos de mejora durante 27,5 años. Sin embargo, no estará inactivo. Además de pagar un impuesto a las ganancias de capital del 15% o 20% cuando la propiedad se venda finalmente, también pagará una tasa de depreciación del 25%. Para obtener más información, consulte la Publicación 527 del IRS, Propiedades de alquiler residencial, Y busque asesoramiento de asesores fiscales.

Para ayudarlo a calcular estos puntos de referencia, utilice la Calculadora de propiedades de alquiler ubicada en, que es una red de bienes raíces en línea y un recurso de información.

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